Desahucios: ¿Debo Demandar al Subarrendatario?

En el complejo mundo de los arrendamientos urbanos, iniciar un proceso judicial de desahucio puede parecer una tarea abrumadora. Más allá de las causas que motivan la acción legal, una de las preguntas cruciales que surge es: ¿contra quién debo dirigir mi demanda? La respuesta a esta interrogante radica en la correcta determinación de la legitimación pasiva, es decir, la aptitud legal para ser demandado en un procedimiento judicial. Si bien en un artículo anterior se abordó la legitimación activa (quién puede demandar), en esta ocasión nos centraremos en el lado opuesto de la balanza, explorando cada figura que puede verse involucrada en una demanda de desahucio y reclamación de rentas, con especial atención a la figura del subarrendatario.

El objetivo principal de un juicio de desahucio es la recuperación de la posesión de una finca por parte del arrendador. Este procedimiento, de carácter especial y sumario, busca devolver al propietario o arrendador el control de su inmueble. Los juicios de desahucio más comunes que se tramitan en los juzgados españoles son el desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, y el desahucio por expiración del plazo legal o contractual. Adicionalmente, existe el desahucio por precario, que, aunque no se sustenta en un contrato de arrendamiento, persigue la recuperación de la posesión de una finca cedida gratuitamente y sin título, cuando el dueño la requiere y la otra parte se niega a entregarla.

La tramitación de estos juicios se rige principalmente por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), aunque ha sido objeto de importantes reformas en los últimos años, como la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, el Real Decreto-Ley 6/2023 y la Ley Orgánica 1/2025, que han introducido novedades significativas en el desarrollo de estos procedimientos judiciales. Es fundamental comprender que, en todos estos casos, la competencia territorial recae en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca, una excepción a la regla general que sitúa la competencia en el domicilio del demandado (artículo 52.1.7º de la LEC). Asimismo, la intervención de abogado y procurador es obligatoria, independientemente de la cuantía del litigio.

¿Quiénes Ostentan la Legitimación Pasiva en un Desahucio?

La correcta identificación de las partes demandadas es un pilar fundamental para el éxito de cualquier acción de desahucio. Un error en este punto puede llevar al fracaso de la demanda por falta de legitimación pasiva procesal. A continuación, detallamos las figuras contra las que se puede dirigir una demanda judicial:

El Arrendatario Principal

Sin duda, el arrendatario es el principal sujeto pasivo de la demanda. Es la persona o entidad que ha firmado el contrato de alquiler y, por tanto, quien tiene la obligación de cumplir con sus términos, incluyendo el pago de la renta. Aquel que no ostente la condición de arrendatario en el momento determinado podrá oponer esta excepción procesal a la demanda.

Avalistas y Fiadores

Los avalistas y fiadores son aquellas personas o entidades que se han comprometido a garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, principalmente el pago de la renta. Su condición de garantes les confiere la aptitud para ser parte en una demanda. Es perfectamente válida la acumulación de acciones contra el arrendatario y el avalista o fiador solidario, siempre que se haya realizado un requerimiento de pago previo no satisfecho a estos últimos. Esta acumulación permite al arrendador reclamar tanto la recuperación del inmueble como las rentas adeudadas en un único procedimiento, agilizando la resolución del conflicto.

La Empresa como Arrendatario

En el ámbito de los arrendamientos de locales de negocio o naves industriales, es muy común que el arrendatario sea una persona jurídica, como una sociedad mercantil. En estos casos, el contrato de alquiler es firmado por el representante legal de la sociedad, pero el arrendatario es la empresa en sí misma. Es crucial diferenciar entre la sociedad y quien la representa. Una sociedad limitada, desde su constitución e inscripción en el Registro Mercantil, posee personalidad y capacidad jurídica distintas de las de sus socios y administradores. Por lo tanto, el administrador que firma el contrato en nombre de la sociedad no tiene, por el mero hecho de firmar, legitimación pasiva para soportar las acciones derivadas del mismo. No es responsable solidario ni avalista o fiador, a menos que conste expresamente en el contrato que asume tal condición, por ejemplo, como avalista personal de la sociedad. La jurisprudencia es clara al respecto, evitando confundir la persona jurídica con sus administradores si no hay un compromiso personal explícito.

Pluralidad de Arrendatarios o Coarrendatarios

Cuando un contrato de alquiler es firmado por varias personas como arrendatarios, todos y cada uno de los firmantes pueden ser demandados por el arrendador. Se presume que todos tienen la condición de arrendatarios, salvo que el propio contrato establezca lo contrario, como, por ejemplo, que uno de ellos firme únicamente como representante de un tercero que sería el verdadero arrendatario. En el caso de una comunidad de bienes, que carece de personalidad jurídica propia a diferencia de una sociedad mercantil, la jurisprudencia exige que sean llamados al pleito todos sus miembros, sin importar si alguno tiene la representación de los restantes o quién haya firmado el contrato de alquiler. La comunidad de bienes es una figura en la que la propiedad pertenece proindiviso a varias personas, y por ello, todos los comuneros deben ser parte en el proceso.

El Cónyuge o Conviviente del Arrendatario

La situación del cónyuge o conviviente en un desahucio presenta varias particularidades:

• Si ambos cónyuges o convivientes son coarrendatarios, la demanda debe dirigirse contra los dos.
• Si solo uno de ellos es el arrendatario principal, la demanda se dirigirá únicamente contra él.
• Un problema frecuente surge cuando fallece el cónyuge o conviviente que era el único arrendatario. El cónyuge supérstite no se convierte automáticamente en inquilino. Para continuar con el contrato, debe subrogarse en la posición del fallecido según el artículo 16.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, comunicando al arrendador la muerte y su voluntad de subrogarse. Si no lo hace, el arrendador podría instar un desahucio por precario contra el cónyuge o conviviente no arrendatario, ya que su ocupación carecería de título.
• En casos de crisis matrimonial donde el uso de la vivienda se adjudica a uno de los cónyuges, aunque este no sea el arrendatario principal, es recomendable demandar a ambos. Esto previene la falta de legitimación pasiva y asegura que la resolución judicial afecte a todas las partes interesadas, evitando indefensión. No obstante, si se reclaman rentas anteriores a la demanda de divorcio, la demanda solo procede contra quien era arrendatario en ese momento, no contra quien tiene el uso actual de la vivienda.

El Subarrendatario: ¿Es Necesario Demandarlo?

Llegamos a la pregunta central de este análisis. La respuesta, en la mayoría de los casos, es no. No es necesario que el arrendador demande al subarrendatario en una acción de desahucio por falta de pago del arrendatario principal. La razón fundamental reside en la naturaleza jurídica del subarriendo frente a la cesión del contrato:

• El subarriendo no implica una sucesión o sustitución del arrendatario principal. El contrato de arrendamiento original entre el arrendador y el arrendatario sigue vigente, y el subarriendo es un contrato derivado que depende del principal.
• El arrendador solo puede reclamar la renta del contrato de alquiler al inquilino principal, es decir, al arrendatario con quien tiene la relación contractual directa. El subarrendatario paga la renta a su subarrendador (el arrendatario principal), no al arrendador original.

Sin embargo, existe una excepción crucial a esta regla. Solo es necesario demandar al subarrendatario cuando se discute la legitimidad o validez del propio subarrendamiento. Esto se hace para evitar la indefensión del subarrendatario en un juicio cuya resolución podría afectarle directamente, por ejemplo, si la demanda de desahucio se basa en la realización de un subarriendo no consentido o prohibido por el contrato principal. En tal escenario, la presencia del subarrendatario en el proceso es fundamental para que pueda defender sus derechos y alegar lo que considere oportuno respecto a la legalidad de su ocupación.

Acumulación de Acciones en los Juicios de Desahucio

Una de las ventajas procesales en los juicios de desahucio es la posibilidad de acumular otras acciones a la principal de recuperación del inmueble. El artículo 437 de la LEC permite la acumulación de las siguientes acciones:

• Reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas: Esta es la acumulación más frecuente. El arrendador puede reclamar las rentas debidas junto con la petición de desahucio, independientemente de la cantidad.
• Acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario: Como se mencionó, siempre que se haya realizado un requerimiento de pago previo no satisfecho.

Es importante destacar que, según la jurisprudencia (por ejemplo, SAP de Barcelona n.º 654/2018), una acumulación incorrecta de acciones no invalida la demanda en su totalidad. En estos casos, los tribunales se centrarán en la acción principal (el desahucio) o en aquella que sea adecuada para el procedimiento, rechazando únicamente el pronunciamiento sobre las acciones acumuladas indebidamente. Esto asegura que el proceso principal no se vea comprometido por errores formales en la acumulación.

La Demanda en el Juicio de Desahucio: Requisitos y Documentos

La demanda de desahucio debe cumplir con una serie de requisitos formales y documentales para su correcta tramitación:

Contenido Obligatorio de la Demanda

• Identificación de vivienda habitual: Debe constar si el inmueble constituye vivienda habitual del ocupante (art. 439.6 LEC).
• Condición de gran tenedor: Se debe indicar si la parte demandante tiene la condición o no de gran tenedor de vivienda, según el artículo 3.k) de la Ley por el Derecho a la Vivienda (artículo 439.6 LEC).
• Posibilidad de enervación: En los desahucios por falta de pago, es obligatorio indicar si cabe o no la enervación del desahucio. La enervación es una oportunidad que se le concede al arrendatario para evitar el lanzamiento, pagando o consignando todas las cantidades adeudadas. Sin embargo, solo puede enervarse el desahucio una única vez a lo largo del contrato.
• Condena de futuro: Es altamente recomendable solicitar la condena a satisfacer las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (art. 220.2 LEC).
• Solicitud de lanzamiento: Aunque no es obligatorio, es muy recomendable solicitar la ejecución del lanzamiento por el Juzgado en el día y hora que señale.

Documentos Indispensables a Aportar

Además del poder de representación y el contrato de arrendamiento, la Ley 12/2023 por el derecho a la Vivienda ha introducido nuevas exigencias documentales:

• Certificación del Registro de la Propiedad: Si el demandante no es un gran tenedor, debe adjuntar esta certificación para corroborar tal extremo.
• Acreditación de vulnerabilidad económica: Si el demandante es un gran tenedor, debe indicar si el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y aportar un documento acreditativo (con vigencia no superior a tres meses) emitido por los servicios competentes en materia de vivienda o asistencia social, previo consentimiento del ocupante. En su defecto, se puede aportar una declaración responsable de haber acudido a dichos servicios sin haber sido atendido, o un documento que acredite que el ocupante no consiente el estudio de su situación económica.
• Prueba de conciliación o intermediación: Para los grandes tenedores, la ley exige acreditar que se han sometido al procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones Públicas competentes (artículo 439.7 LEC).

Tramitación del Juicio de Desahucio

El proceso de desahucio varía ligeramente según la causa que lo motive:

Desahucio por Falta de Pago de la Renta

El procedimiento se inicia con la presentación de la demanda. Una vez admitida, el Letrado de la Administración de Justicia dictará un decreto requiriendo al demandado para que, en un plazo de diez días, realice una de las siguientes acciones:

• Desaloje el inmueble.
• Pague la totalidad de lo adeudado (incluyendo las cantidades reclamadas y las que se devenguen hasta el momento del pago enervador) o consigne el importe para enervar el desahucio.
• Comparezca ante el Juzgado y formule oposición, alegando las razones por las que no debe la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

El requerimiento incluirá la fecha de la eventual vista del juicio (en caso de oposición) y la fecha del lanzamiento (si no hay oposición). Se advertirá al demandado que, de no realizar ninguna de estas actuaciones, se procederá a su inmediato lanzamiento. Si no atiende el requerimiento o no comparece, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y se procederá al lanzamiento en la fecha fijada. Si el demandado desaloja sin oponerse ni pagar, se dará por terminado el procedimiento, dejando sin efecto el lanzamiento, salvo que el demandante interese su mantenimiento para levantar acta sobre el estado de la finca, y se instará la ejecución de la cantidad reclamada.

Desahucio por Expiración del Término o Plazo Legal

En este tipo de desahucio, una vez admitida la demanda, se da traslado al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de diez días, conforme a las reglas del juicio ordinario. Si no comparece, será declarado en rebeldía. Se le advertirá que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Tras la contestación y, en su caso, la reconvención, se concederá a ambas partes un plazo común de cinco días para proponer prueba. El tribunal resolverá sobre las excepciones procesales, la admisión de prueba y la pertinencia de la celebración de vista. Si la única prueba admitida es documental y no impugnada, o si no se considera útil la presencia de peritos, se dictará sentencia sin necesidad de vista.

Desahucio por Precario

El desahucio por precario se tramita también por las normas del juicio verbal (artículo 250.1.2º LEC) y busca la recuperación de la plena posesión de una finca cedida en precario, es decir, sin pago de renta y por mera tolerancia del propietario. La legitimación activa la tiene el dueño o titular de cualquier derecho real que le permita el disfrute del inmueble (ej. usufructuario). La legitimación pasiva recae en el demandado que disfruta o posee la finca en precario. El procedimiento es similar al desahucio por expiración en cuanto a la contestación por escrito en diez días y la posterior fase de proposición y admisión de prueba.

Consideraciones Importantes en el Proceso de Desahucio

La complejidad de los juicios de desahucio no se limita a la legitimación pasiva. Existen otras consideraciones procesales que pueden influir significativamente en el desarrollo y el resultado del litigio:

Limitación de Prueba en Desahucios Puros vs. Acumulados

Es fundamental distinguir entre un juicio verbal donde solo se ejercita la acción de desahucio por falta de pago y uno donde se acumula la reclamación de rentas:

• Desahucio puro (solo recuperación): Es un proceso sumario con cognición limitada. El demandado solo puede alegar y probar el hecho del pago (salvo la enervación). La sentencia no produce efectos de cosa juzgada, lo que significa que la cuestión de la deuda podría volver a plantearse en otro procedimiento. No se admite la reconvención.
• Desahucio con acumulación de rentas: Se convierte en un proceso plenario. La cognición no se limita al pago. El demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite controvertir sin limitación la realidad de la deuda. La sentencia sí produce efectos de cosa juzgada, y sí se admite la reconvención, siempre que exista conexión con las pretensiones principales y no desnaturalice el juicio verbal.

La Enervación del Desahucio

Como ya se mencionó, la enervación es una figura clave en los desahucios por falta de pago. Permite al arrendatario paralizar el procedimiento y mantener el contrato de arrendamiento si paga la totalidad de las cantidades adeudadas (rentas, gastos, etc.) antes de la celebración de la vista o en el plazo de diez días desde el requerimiento judicial. Sin embargo, esta oportunidad solo puede ejercerse una única vez durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Si el inquilino ya ha enervado un desahucio anteriormente, no podrá hacerlo de nuevo, y el proceso de desalojo seguirá su curso.

La Condena de Futuro

Solicitar la condena de futuro en la demanda de desahucio es una práctica muy recomendable. Permite al arrendador reclamar no solo las rentas impagadas hasta el momento de la presentación de la demanda, sino también aquellas que se devenguen con posterioridad, hasta la fecha en que se produzca la efectiva entrega de la posesión de la finca. Esto evita tener que iniciar nuevos procedimientos para reclamar las rentas que se sigan generando durante la tramitación del desahucio, optimizando recursos y tiempos judiciales.

Preguntas Frecuentes sobre la Legitimación en Desahucios

¿Puedo demandar al administrador de una empresa si firmó el contrato de alquiler?

No, salvo que el administrador haya firmado el contrato en calidad de avalista o fiador personal, comprometiéndose expresamente a ello. La sociedad mercantil tiene personalidad jurídica propia, distinta de la de sus administradores, y es ella la arrendataria.

Si mi inquilino fallece, ¿debo demandar a su cónyuge que sigue viviendo en el inmueble?

Sí, si el cónyuge no ha ejercido su derecho de subrogación en el contrato de arrendamiento según la Ley de Arrendamientos Urbanos. En ese caso, su ocupación podría considerarse en precario, y la demanda de desahucio se dirigiría contra él por esa causa.

¿Qué pasa si hay varios inquilinos y solo uno ha dejado de pagar?

Aunque solo uno haya incurrido en el impago, la demanda de desahucio por falta de pago debe dirigirse contra todos los coarrendatarios que figuren en el contrato, salvo que se demuestre que alguno de ellos no ostenta tal condición.

¿Es lo mismo un subarriendo que una cesión de contrato?

No. Un subarriendo es un contrato derivado donde el arrendatario principal sigue siendo responsable ante el arrendador y el subarrendatario tiene una relación con el arrendatario. Una cesión, en cambio, implica que el arrendatario original es sustituido por un nuevo arrendatario, con consentimiento del arrendador. En la cesión, el nuevo arrendatario sí tiene legitimación pasiva.

¿Puedo reclamar las rentas impagadas en la misma demanda de desahucio?

Sí, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la acumulación de la acción de desahucio por falta de pago con la reclamación de las rentas y cantidades análogas vencidas y no pagadas, así como las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

Conclusión

La correcta identificación de la legitimación pasiva es un elemento crítico para el éxito de cualquier demanda de desahucio. Conocer contra quién dirigir la acción legal, ya sea el arrendatario principal, los avalistas, los coarrendatarios, la empresa arrendataria o, en casos excepcionales, el subarrendatario, es fundamental para evitar dilaciones o el fracaso del procedimiento. Si bien la regla general exime al arrendador de demandar al subarrendatario en un desahucio por falta de pago del arrendatario principal, las particularidades de cada caso y las excepciones legales hacen imprescindible contar con el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos. Solo un profesional podrá guiarle a través de las complejidades procesales, asegurar la correcta formulación de la demanda y proteger sus derechos como arrendador.

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