El Comunero como Defensor Legal de la Comunidad

En el complejo entramado de la convivencia en comunidades de propietarios, las disputas y la necesidad de emprender acciones legales son situaciones recurrentes. Sin embargo, surge una pregunta fundamental: ¿quién está legitimado para actuar en juicio en beneficio de todos los comuneros, especialmente cuando la comunidad de propietarios, en su conjunto, se muestra pasiva o, incluso, se opone a iniciar procedimientos judiciales? La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que la representación de la comunidad recae en el Presidente, pero la jurisprudencia, incluyendo sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional, ha abierto una puerta crucial para que cualquier propietario pueda erigirse como defensor de los intereses comunes, siempre y cuando su actuación redunde en beneficio de la colectividad.

La Legitimación del Comunero: Un Derecho Esencial

Tradicionalmente, la figura del Presidente de la comunidad de propietarios ha sido la encargada de representar a la entidad en juicio, conforme a lo dispuesto en el artículo 13.3 de la LPH. No obstante, la realidad de las comunidades es dinámica y, en ocasiones, la pasividad de la Junta de Propietarios o su negativa a actuar contra un vecino que infringe las normas puede dejar desprotegidos los intereses generales. Es aquí donde cobra vital importancia la legitimación de los comuneros individuales para emprender acciones judiciales.

La jurisprudencia ha sido clara y reiterada al reconocer esta facultad. El Tribunal Constitucional, en su sentencia núm. 115/1999, de 14 de junio, estableció que cada propietario, a pesar de la representación orgánica que ostenta el presidente, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso oposición de la comunidad. Esto se fundamenta en que la propiedad horizontal no es una simple comunidad de bienes, sino un régimen jurídico-real de “propiedad separada” (art. 396 CC), del que derivan derechos y obligaciones individuales. Por lo tanto, cada propietario debe estar facultado para ejercer y defender sus derechos con independencia de los demás.

El Tribunal Supremo ha consolidado esta doctrina. Por ejemplo, en su sentencia de 30 de octubre de 2014, se reiteró que “cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma”. Esta postura se reitera en numerosas sentencias, enfatizando que no es necesario ni siquiera hacer constar expresamente en la demanda que se actúa en nombre de la comunidad, basta con que la pretensión, de prosperar, redunde en provecho de la misma. Esta flexibilidad procesal es un pilar para la protección efectiva de los elementos y derechos comunes.

¿Es Necesario un Acuerdo Previo de la Junta de Propietarios?

Una de las dudas más frecuentes entre los propietarios es si, antes de interponer una demanda en beneficio de la comunidad, es indispensable someter la cuestión a la Junta de Propietarios para que esta decida si ejerce o no las acciones. La respuesta, según la jurisprudencia, es un rotundo no.

La Ley de Propiedad Horizontal no establece en ningún precepto la obligación de que el propietario que pretenda iniciar acciones judiciales en beneficio de la comunidad deba llevar previamente el asunto como punto del orden del día a la Junta. Sentencias como la del Tribunal Supremo de 15 de julio de 1992, y más recientemente la de la Audiencia Provincial de Cantabria de 15 de mayo de 2018, lo confirman: “No es preciso que los copropietarios sometan, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se entable un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios”.

Aunque legalmente no sea un requisito, es conveniente que el comunero proponga previamente la cuestión en Junta. En caso de que la comunidad no actúe, esta propuesta previa servirá como prueba de la pasividad de la comunidad y reforzará la justificación de la actuación individual del propietario en la demanda. Esta práctica, si bien no obligatoria, puede aportar mayor solidez al planteamiento procesal del comunero.

La Pasividad o Oposición Expresa de la Comunidad: ¿Qué Prevalece?

El escenario cambia sustancialmente cuando la comunidad no solo es pasiva, sino que ha adoptado un acuerdo expreso de no ejercitar acciones judiciales contra un determinado propietario. En estos casos, la doctrina jurisprudencial sobre la legitimación del comunero debe ceder ante la voluntad mayoritaria de la comunidad.

La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 50/2019, de 8 de julio, aborda esta situación. Si existe un acuerdo firme de la comunidad de no interponer la demanda, un comunero no puede actuar en su contra alegando que lo hace en beneficio e interés de la comunidad. El ejercicio de acciones judiciales se considera un acto de administración, y el artículo 398 del Código Civil impide que la voluntad de un comunero se alce sobre la mayoritaria. Por tanto, si la oposición de la comunidad consta de manera clara a través de un acuerdo de Junta, el comunero que pretenda actuar deberá, con carácter previo o simultáneo, impugnar dicho acuerdo. Si no lo hace, o si la impugnación es desestimada, se entenderá que existe una falta de legitimación sobrevenida.

Es fundamental distinguir entre la mera pasividad de la comunidad (cuando no se convoca Junta o no se toma decisión alguna) y su oposición expresa (cuando la Junta vota en contra de la acción). En el primer caso, la legitimación del comunero se mantiene; en el segundo, se requiere la impugnación del acuerdo negativo para poder actuar.

Diferenciando Intereses: Común vs. Particular

La clave para que la actuación del comunero sea legítima es que esta se realice “en beneficio de la comunidad”. Este concepto es el objeto principal de prueba en el procedimiento civil. No se trata de un mero pretexto para defender un interés individual, sino de una auténtica protección del patrimonio o de los derechos de la colectividad.

Cuando un comunero acciona por entender que otro ha realizado una modificación no autorizada, altera el aspecto exterior, el título constitutivo o se apropia de elementos comunes, está actuando en beneficio de la comunidad. En estos casos, no necesita acreditar que la conducta del demandado le ocasiona un perjuicio personal. La acción se basa en la infracción de la normativa comunitaria o el perjuicio objetivo a la comunidad.

Sin embargo, si la acción del comunero persigue un interés puramente particular, como la reclamación de un daño o perjuicio directo y personal, entonces la vía adecuada sería una acción de carácter personal. En este supuesto, sí sería preciso probar el perjuicio personal sufrido. La jurisprudencia ha negado la legitimación cuando el comunero solicitó una indemnización de daños y perjuicios “no en beneficio de la comunidad, sino para sí exclusivamente”.

La presunción de que se actúa en interés común es iuris tantum, es decir, admite prueba en contrario. El comunero demandado podría intentar desvirtuar esta presunción demostrando que la acción no beneficia a la comunidad. No obstante, la “opinión” del presidente o de otros comuneros como testigos no será determinante; lo crucial será la valoración objetiva del juez sobre si la acción redunda en beneficio de la comunidad.

Actos de Administración y Disposición en la Comunidad de Bienes

Para contextualizar la capacidad de acción de los comuneros, es útil recordar cómo se toman las decisiones en una comunidad de bienes, que, aunque diferente a la propiedad horizontal, comparte principios de gestión colectiva:

• Actos de conservación: Son cargas de la comunidad y deben ser satisfechos por todos los partícipes (art. 393 CC). Si uno paga, puede exigir el reintegro. Es posible eximirse renunciando a la cuota.
• Actos de administración: Requieren acuerdo de la mayoría de cuotas (art. 398.I CC). Se refieren al “disfrute de la cosa, sin alterar su sustancia”. Un ejemplo es el arrendamiento, salvo que sea de muy larga duración.
• Actos de alteración: Necesitan la unanimidad o acuerdo de todos los partícipes. Incluyen modificaciones permanentes de la sustancia o forma de la cosa (alteración física) o actos de disposición sobre ella, como la enajenación o constitución de derechos reales (alteración jurídica).

Aunque la legitimación procesal del comunero para defender los intereses comunes en la propiedad horizontal tiene sus propias particularidades, la base de la actuación en “beneficio de la comunidad” subyace a la distinción entre actos que requieren mayorías simples, cualificadas o unanimidad para su adopción, y que, en última instancia, son los que determinan el marco de actuación de los propietarios.

Acciones Específicas: El Caso de la Remoción del Administrador

Un escenario particular donde la legitimación del comunero encuentra un límite claro es la pretensión de cesar o remover al administrador de fincas de forma unilateral. En este caso, un comunero no puede ejercer esta acción sin contar con la aprobación y refrendo de la comunidad de propietarios.

La razón es que el contrato con el administrador se celebra entre este profesional y la comunidad de propietarios como entidad jurídica, no con los comuneros de forma individual. El comunero es un “tercero” respecto a ese contrato. Por lo tanto, carece de legitimación activa para instar la resolución contractual y el cese del servicio, ya que no es parte del acuerdo. Es la comunidad en su conjunto, por medio de un acuerdo adoptado en Junta por mayoría simple (art. 17.7 LPH), la única facultada para decidir sobre el cese del administrador. La acción de un comunero individual en este sentido sería desestimada por falta de legitimación.

Plazos de Prescripción para las Acciones de los Comuneros

La viabilidad de una acción judicial también depende del cumplimiento de los plazos de prescripción. Para determinar si la acción ejercitada por un comunero ha prescrito, es crucial distinguir entre acciones de naturaleza real y personal:

• Acciones reales: Son aquellas que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que han sido ocupados por algún copropietario. Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio común. El plazo de prescripción aplicable es de treinta años, conforme al artículo 1963 del Código Civil.
• Acciones personales: Se refieren a reclamaciones que surgen de las relaciones obligacionales entre los miembros de la comunidad, como, por ejemplo, la exigencia de retirada de obras que alteran la configuración del edificio o que no cuentan con el consentimiento unánime. Estas acciones tienen un plazo de prescripción de cinco años (art. 1964 CC, modificado desde los anteriores quince años). El cómputo del plazo se inicia desde la finalización de la infracción alegada.

La jurisprudencia, como la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2012, ha clarificado esta distinción, indicando que el cierre de terrazas sin consentimiento unánime, si bien afecta a un elemento común de uso privativo, no es una acción real de recuperación de dominio, sino una obligación de hacer, sujeta al plazo de las acciones personales.

Beneficios y Consecuencias de la Actuación Individual del Comunero

La posibilidad de que un comunero actúe individualmente en beneficio de la comunidad ofrece importantes ventajas:

1. Protección efectiva: Permite defender los intereses comunes ante la pasividad o inacción de la Junta de Propietarios, evitando que las infracciones se consoliden o causen mayores perjuicios.
2. Flexibilidad procesal: No requiere la aprobación previa de la Junta, lo que agiliza el inicio de las acciones.
3. Beneficio colectivo: Si la demanda prospera, la sentencia beneficiará a toda la comunidad, incluso a aquellos que no participaron en el litigio o que inicialmente se mostraron reacios.

Sin embargo, también conlleva responsabilidades y posibles riesgos para el comunero:

• Costas procesales: Si la demanda es desestimada, el comunero que ha actuado individualmente deberá asumir las costas del proceso, ya que la comunidad no puede ser condenada al no haber sido parte.
• Oposición de la comunidad: Si la comunidad ha adoptado un acuerdo expreso de no actuar, el comunero deberá impugnar dicho acuerdo previamente, lo que añade complejidad y riesgo al proceso.
• Prueba del beneficio común: El comunero debe ser capaz de probar que su acción realmente persigue un beneficio para la comunidad, no un interés particular.

Tabla Comparativa: Legitimación Procesal

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puede un comunero demandar a otro por obras sin permiso?

Sí, siempre que las obras afecten a elementos comunes o al interés general de la comunidad, incluso si no le causan un perjuicio directo personal.

¿Qué pasa si la comunidad no quiere demandar a un propietario conflictivo?

En caso de pasividad de la comunidad, cualquier comunero puede ejercitar acciones judiciales en beneficio de la comunidad. Si la comunidad ha votado expresamente no demandar, el comunero deberá impugnar ese acuerdo primero.

¿Necesito el apoyo de otros vecinos para demandar?

No es necesario acreditar el apoyo de la mayoría ni hacerlo constar en la demanda. Basta con que la acción se plantee en beneficio de la comunidad y que no exista un acuerdo expreso de la comunidad en contra.

¿Qué tipo de acciones puede iniciar un comunero en nombre de la comunidad?

Principalmente acciones relacionadas con la defensa de elementos comunes, el cumplimiento de estatutos o acuerdos, o la cesación de actividades molestas o prohibidas, siempre que el resultado beneficie a la comunidad.

¿Puede un comunero demandar al administrador de fincas para que sea cesado?

No. El contrato del administrador es con la comunidad, no con el comunero individual. Solo la Junta de Propietarios puede decidir sobre el cese del administrador.

¿Qué plazo tengo para demandar por una infracción en la comunidad?

Depende del tipo de acción. Si es una acción real (ej. recuperar un espacio común invadido), el plazo es de 30 años. Si es una acción personal (ej. que se deshagan obras que alteran elementos comunes sin permiso), el plazo es de 5 años.

En conclusión, la figura del comunero individual cobra una relevancia especial en el ámbito de la propiedad horizontal. Su capacidad para actuar en defensa de los intereses colectivos, incluso ante la inacción o la oposición inicial de la comunidad, es un pilar fundamental para garantizar el cumplimiento de la normativa y la protección del bien común. Sin embargo, esta facultad no es ilimitada y requiere una correcta interpretación de la ley y la jurisprudencia para asegurar que la acción emprendida realmente redunde en el provecho de todos los propietarios, y no en un interés meramente particular.

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