Defensa de Elementos Comunes: ¿Quién Puede Actuar?

En el complejo entramado de la convivencia en comunidades de propietarios, es una situación más común de lo que parece que los intereses colectivos, especialmente aquellos relacionados con la defensa de los elementos comunes, queden desatendidos. A menudo, la comunidad, como entidad, se muestra reticente o incapaz de actuar judicialmente para proteger su patrimonio o hacer valer sus derechos, dejando a los propietarios individuales en una encrucijada. ¿Qué sucede cuando el ascensor necesita una reparación urgente y la junta no se decide? ¿O cuando un vecino abusa de un espacio común y nadie toma cartas en el asunto? La inacción, sea por desinterés, miedo a los costes o conflictos internos, puede generar un perjuicio significativo. Afortunadamente, el marco legal y la jurisprudencia han abierto una puerta crucial para que la defensa de estos bienes no caiga en el olvido, permitiendo que un propietario individual tome la iniciativa.

El Desafío de la Inacción Comunitaria

Tradicionalmente, para el ejercicio de acciones judiciales en nombre de la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal exige la adopción de un acuerdo comunitario previo que apruebe la acción y faculte al presidente para llevarla a cabo. Sin embargo, este requisito, que busca la cohesión y el consenso, se convierte a menudo en un obstáculo insalvable. Las razones detrás de la pasividad o la negativa a actuar son diversas y comprensibles en muchos casos, aunque no por ello menos problemáticas. Una de las principales es el temor a los costes económicos que conlleva cualquier proceso judicial, sumado a la incertidumbre del resultado y el riesgo de una condena en costas. Muchas comunidades, especialmente las más pequeñas o con pocos fondos, simplemente no pueden o no quieren asumir esta carga financiera.

Otra razón recurrente es la falta de liquidez o la carencia de fondos suficientes para afrontar los gastos de un litigio. A veces, la comunidad se encuentra en una situación económica precarias, con propietarios morosos o cuotas insuficientes para cubrir el día a día, lo que imposibilita destinar recursos a una demanda judicial. Pero quizás las situaciones más frustrantes son aquellas donde la inacción obedece a factores internos más complejos. Puede ocurrir que las acciones a interponer sean frente a un comunero con cierta influencia dentro de la comunidad, lo que dificulta conseguir los votos necesarios para aprobar la demanda. O, en el extremo opuesto, que el presidente, a pesar de la aprobación de la junta, se niegue a interponer la demanda, paralizando de facto cualquier iniciativa legal. Esta maraña de circunstancias puede dejar a la comunidad vulnerable y a sus elementos comunes desprotegidos.

¿Qué Situaciones Requieren Intervención Urgente?

Las situaciones que demandan una acción legal en defensa de los elementos comunes son variadas y pueden afectar gravemente la convivencia y el valor del inmueble. Un escenario frecuente es la apropiación indebida de un elemento común por parte de un vecino. Esto puede manifestarse de múltiples formas: desde la ocupación de un espacio en el rellano para uso privado, la instalación de cerramientos no autorizados en fachadas o terrazas que alteran la estética del edificio, hasta la conversión de zonas de paso o jardines comunitarios en extensiones privadas. Estas acciones no solo violan la normativa interna, sino que menoscaban el derecho de uso y disfrute del resto de los propietarios.

Otro problema recurrente es la inacción frente a comuneros morosos. La acumulación de deudas por impago de cuotas es un lastre económico para cualquier comunidad, limitando su capacidad para realizar mantenimientos, mejoras o incluso pagar servicios básicos. La falta de reclamación judicial de estas deudas, ya sea por desidia o por evitar conflictos, repercute directamente en la economía de todos los demás propietarios, que deben asumir una mayor carga. Asimismo, la convivencia puede verse seriamente afectada por vecinos molestos que realizan actividades prohibidas, ruidos excesivos, o que incumplen las normas de convivencia. No actuar contra estas conductas deteriora la calidad de vida en el edificio y puede generar un ambiente insostenible. En todos estos casos, la comunidad, en su conjunto, debería ser la primera línea de defensa, pero cuando falla, surge la pregunta: ¿quién puede entonces levantar la voz?

El Rol Tradicional del Presidente y la Junta: Un Punto de Partida

Como ya se ha mencionado, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que la representación de la comunidad corresponde al presidente. Es él quien ostenta la facultad para ejecutar los acuerdos adoptados en junta y, por ende, para iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad. Este sistema está diseñado para centralizar la toma de decisiones y la ejecución de las mismas, evitando la dispersión de esfuerzos y garantizando que las acciones emprendidas representen la voluntad mayoritaria de los propietarios. La junta de propietarios es el órgano soberano que decide sobre los asuntos de la comunidad, incluyendo la aprobación de demandas judiciales. Sin un acuerdo explícito de la junta, el presidente carece de la legitimación para iniciar un litigio en nombre de la comunidad, a menos que se trate de casos de urgencia extrema o medidas cautelares.

Sin embargo, la realidad de las comunidades es compleja y no siempre se ajusta a la teoría. La rigidez de este modelo puede llevar a situaciones de indefensión cuando, por las razones expuestas anteriormente –miedo, costes, influencia, o simple desinterés–, la junta no logra el consenso necesario para actuar, o incluso cuando, habiendo acuerdo, el presidente no lo ejecuta. Es en este punto donde la jurisprudencia ha jugado un papel fundamental, reconociendo una vía alternativa que garantiza que la defensa de los derechos y los elementos comunes no quede en un limbo legal.

La Legitimación Individual: Un Faro de Esperanza para el Propietario

Afortunadamente, frente a la inacción o la oposición de la comunidad, la jurisprudencia española ha desarrollado y consolidado una doctrina que permite a cualquier comunero actuar en defensa de los elementos comunes o en ejercicio de aquellas acciones que, por pasividad, la comunidad no se aviene a interponer. Esta legitimación individual del propietario es un principio pacíficamente aceptado por nuestros tribunales, que reconoce la necesidad de dotar de herramientas a los propietarios para proteger sus intereses cuando la vía colectiva se encuentra bloqueada. No se trata de suplantar la figura del presidente o la voluntad de la junta, sino de ofrecer una válvula de escape para garantizar que los derechos no queden desprotegidos.

Este reconocimiento se basa en la particular naturaleza de la propiedad horizontal. Aunque se hable de "comunidad", esta no es una comunidad de bienes al uso, donde la propiedad es indivisa y las decisiones requieren el consentimiento de todos. En la propiedad horizontal, cada propietario posee un derecho de propiedad exclusivo sobre su piso o local, y un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes. Es esta dualidad la que fundamenta la posibilidad de que un propietario defienda los elementos comunes, ya que su integridad y buen estado repercuten directamente en el valor y disfrute de su propiedad privativa. La acción individual no busca un beneficio exclusivo, sino la protección de un interés común que, por extensión, le afecta directamente.

Fundamentos Jurídicos de la Legitimación Individual

La solidez de esta doctrina jurisprudencial se sustenta en numerosas sentencias de alto nivel. Un ejemplo claro lo encontramos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21.ª, 252/2018, de 12 de junio (SP/SENT/968656), que es contundente al respecto:

“TERCERO.- En un edificio sometido al régimen jurídico de la propiedad horizontal, ante una obra de alteración de un elemento común sin la debida autorización de la Comunidad de Propietarios, ostenta la legitimación activa para ejercitar la acción de reposición de ese elemento común a su estado originario cualquiera de los propietarios de los elementos privativos del edificio actuando en beneficio de la Comunidad de Propietarios. Y, este beneficio, es de naturaleza objetiva en cuanto que defiende la intangibilidad de los elementos comunes del edificio. Lo que no queda desvirtuado por el dato de que además obtenga un provecho propio que puede servir para descartar un posible abuso en el ejercicio del derecho.”

Esta sentencia subraya que la acción del propietario individual en defensa de un elemento común es legítima y beneficiosa para el conjunto, incluso si el propietario obtiene un provecho propio, siempre que el fin último sea la protección del bien común. Es decir, el interés individual se alinea con el interés colectivo.

Más allá de las Audiencias Provinciales, esta legitimación fue ratificada por el propio Tribunal Constitucional en su Sentencia 1157/99 de 14 de junio. En ella, se consideraba que cada propietario, a pesar de la representación orgánica que ostenta el Presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad. La razón fundamental, como ya se apuntaba, reside en que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad de bienes tradicional, sino un régimen jurídico real al que se sujeta la propiedad separada de los diferentes pisos o locales. De este régimen se derivan derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades. Por tanto, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia del resto de los propietarios.

Este criterio ha sido reiterado por numerosas sentencias del Tribunal Supremo, como las de 22.10.1993, 6.4.2006, 30.12.2009 y 24.10.2011, que junto a la mencionada STC 1157/99, sirven de base sólida para que los propietarios puedan actuar individualmente. La jurisprudencia es clara: los copropietarios tienen legitimación para efectuar reclamaciones entre ellos cuando afectan a intereses comunes, sin requerirse para ello acuerdo de la Junta de Propietarios, y la sentencia dictada aprovechará a todos los cotitulares, reforzando el carácter beneficioso para la comunidad en su conjunto.

Casos Específicos donde un Propietario Puede Actuar Individualmente

La flexibilidad que ofrece la legitimación individual es crucial para abordar diversas situaciones en las que la inacción comunitaria se vuelve perjudicial. Un propietario puede iniciar acciones legales en defensa de los elementos comunes, o de sus propios derechos vinculados a ellos, en los siguientes escenarios:

• Desidia o pasividad del presidente: Cuando el presidente, a pesar de tener la facultad o incluso un mandato de la junta, no ejerce las acciones necesarias para proteger los intereses de la comunidad.
• Inexistencia de presidente o falta de constitución formal de la comunidad: En comunidades de reciente creación o en aquellas que, por diversas razones, carecen de una estructura formal o de un presidente activo.
• Oposición de la comunidad: Quizás el caso más complejo, pero también el más relevante para esta doctrina. Se refiere a situaciones en las que la junta de propietarios, de forma expresa, decide no emprender acciones legales, o incluso se opone a ellas, a pesar de que existe un perjuicio evidente para los elementos comunes o los derechos de los copropietarios.
• Urgencia: Aunque no se menciona explícitamente en el texto, la jurisprudencia tiende a ser más permisiva con la acción individual en casos donde la demora podría causar un daño irreparable a los elementos comunes.

En todos estos supuestos, el propietario que actúa lo hace no solo en su propio interés, sino también en el de la comunidad, asumiendo una responsabilidad que la entidad colectiva ha eludido. Es importante destacar que, si la acción prospera, el beneficio de la sentencia se extiende a todos los copropietarios, lo que refuerza el carácter de "gestión en interés común" de la acción individual.

Preguntas Frecuentes sobre la Legitimación Individual

¿Puede un propietario demandar a la propia comunidad por inacción?

Sí, la jurisprudencia permite que un propietario demande en defensa de los elementos comunes o de sus derechos individuales relacionados con estos, incluso si la demanda va dirigida contra la propia comunidad por su inacción o por un acuerdo que perjudica los elementos comunes.

¿Qué pasa con los costes si un propietario individual inicia la acción?

Inicialmente, el propietario que inicia la acción asume los costes de abogado y procurador. Sin embargo, si la demanda prospera y se obtiene una sentencia favorable, es posible que se condene a la parte contraria al pago de las costas judiciales, lo que aliviaría la carga económica del propietario demandante.

¿Es necesario intentar un acuerdo previo con la comunidad?

Aunque no es un requisito legal indispensable para la legitimación, siempre es recomendable intentar vías de conciliación o mediación con la comunidad antes de recurrir a la vía judicial. Esto puede ahorrar tiempo y dinero, y preservar la convivencia. Sin embargo, la inacción o negativa de la comunidad es precisamente lo que habilita la acción individual.

Si gano la demanda, ¿el beneficio es solo para mí?

No. Como se ha explicado, la acción individual en defensa de los elementos comunes tiene un beneficio objetivo para la comunidad en su conjunto. Si la demanda prospera, la sentencia beneficiará a todos los copropietarios, ya que se protege o restaura un bien que es de todos.

¿Esta legitimación se aplica a cualquier tipo de problema en la comunidad?

Principalmente, esta doctrina se aplica a la defensa de los elementos comunes y a los derechos que de ellos se derivan para los propietarios. Esto incluye reclamaciones por obras no autorizadas, apropiaciones indebidas, o la exigencia de cumplimiento de obligaciones que afectan a estos elementos. Para otras cuestiones que no afecten directamente a los elementos comunes o a los derechos inherentes del propietario, la vía tradicional de acuerdo comunitario es la preferente.

La realidad de las comunidades de propietarios es a menudo compleja, marcada por la diversidad de intereses y, en ocasiones, por la inacción colectiva. Sin embargo, la jurisprudencia española ha establecido un mecanismo fundamental para garantizar que los elementos comunes, pilar de la propiedad horizontal, no queden desprotegidos. La capacidad de un propietario individual para actuar en defensa de estos bienes, incluso frente a la pasividad o la oposición de la propia comunidad, es un derecho consolidado y esencial. Este principio no solo empodera al propietario, sino que actúa como un guardián de la integridad y el valor del edificio en su conjunto. Es un recordatorio de que, incluso en la ausencia de consenso colectivo, la justicia puede prevalecer para proteger aquello que es de todos.

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