29/10/2021
Compartir una propiedad, ya sea por herencia, inversión o cualquier otra circunstancia, es una realidad común que puede simplificarse con el conocimiento adecuado de las herramientas legales. Una de las más importantes para los copropietarios es el derecho de retracto de comuneros, un mecanismo que permite a quienes comparten un bien adquirir la parte de otro comunero si este decide venderla a un tercero. Este derecho, aunque fundamental para preservar la unidad de la propiedad y evitar la entrada de extraños, está sujeto a plazos estrictos y requisitos precisos que, si no se cumplen, pueden llevar a la pérdida irrevocable de la oportunidad.
En este artículo, desglosaremos en profundidad qué es el retracto de comuneros, cómo está regulado por el Código Civil español y, lo más importante, cuál es el plazo para ejercitarlo. Analizaremos las distintas situaciones que marcan el inicio del cómputo de este tiempo y exploraremos la interpretación que los tribunales han dado a esta figura, garantizando que tengas toda la información necesaria para actuar con seguridad y proteger tus intereses.
- ¿Qué es el Retracto de Comuneros y Por Qué es Importante?
- El Plazo Crucial: Nueve Días de Caducidad
- ¿Cómo se Ejercita el Derecho de Retracto?
- Implicaciones Fiscales del Retracto de Comuneros
- Preguntas Frecuentes (FAQ)
- ¿Es lo mismo retracto de comuneros que retracto de colindantes?
- ¿Qué pasa si no tengo el dinero para consignar el precio?
- ¿El plazo de 9 días se puede interrumpir?
- ¿Qué significa que el conocimiento debe ser “cabal y completo”?
- ¿Qué ocurre si el comprador original no pagó correctamente sus impuestos?
- Conclusión
¿Qué es el Retracto de Comuneros y Por Qué es Importante?
El retracto de comuneros es un «retracto legal», es decir, un derecho establecido por la ley, que funciona como un límite al derecho de propiedad. Su propósito es limitar el poder de disposición del propietario en cuanto a la persona del adquirente, al establecer una preferencia para adquirir una cosa, en caso de enajenación de esta, a favor de ciertas personas: los demás copropietarios.
Imagina que eres uno de los cuatro copropietarios de un inmueble, cada uno con un 25% de la propiedad. Si uno de tus socios decide vender su participación a un tercero completamente ajeno a la comunidad, el retracto de comuneros te otorga a ti y a los otros dos copropietarios el derecho preferente a adquirir esa porción antes que el extraño. Esto es crucial para mantener la armonía, la gestión y la unidad de la propiedad entre personas ya conocidas, evitando la entrada de individuos que puedan generar conflictos o dificultar la toma de decisiones.
Este derecho está recogido principalmente en el artículo 1522 del Código Civil, que establece: «El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.» Aunque el artículo 1523 del Código Civil también menciona el derecho de retracto para propietarios de tierras colindantes en ciertas condiciones, nuestro enfoque principal es el retracto entre comuneros.
El Plazo Crucial: Nueve Días de Caducidad
La pregunta central para cualquier comunero que se encuentre en esta situación es: ¿cuánto tiempo tengo para ejercer este derecho? El artículo 1524 del Código Civil es categórico al respecto: «No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.»
Es fundamental entender que este plazo de nueve días es de caducidad. Esto significa que es un plazo perentorio y preclusivo, lo que implica que no admite interrupción y, una vez transcurrido, el derecho se extingue definitivamente. A diferencia de los plazos procesales, en los plazos civiles de caducidad se cuentan todos los días, incluyendo los inhábiles.
¿Cuándo Empieza el Cómputo del Plazo?
El artículo 1524 del Código Civil establece dos momentos distintos para el inicio del cómputo del plazo, dependiendo de la situación:
- Desde la Inscripción en el Registro de la Propiedad: Si la transmisión de la propiedad se inscribe en el Registro, el plazo de nueve días comienza a contarse desde el día siguiente a dicha inscripción. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido una presunción «iuris et de iure» (es decir, que no admite prueba en contrario) de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción. Esto garantiza la seguridad jurídica para el comprador, quien sabe que, transcurridos nueve días desde la inscripción de su dominio, ya no será posible el ejercicio del retracto legal.
- Desde el Conocimiento de la Venta: Solo «en su defecto» de inscripción registral, o si se acredita que el retrayente tuvo un conocimiento cabal y completo de la venta con anterioridad a la inscripción, el plazo comenzará a contarse desde ese momento. Este conocimiento debe ser preciso, claro y completo, incluyendo todos los pactos y condiciones de la transmisión, no siendo suficiente la mera noticia de quién es el comprador. La carga de la prueba de este conocimiento anterior recae sobre el comprador.
Es importante destacar que, incluso si la venta no se ha inscrito, si el comunero tuvo un conocimiento detallado y exacto de la operación (por ejemplo, mediante una notificación fehaciente como un burofax con copia de la escritura), el plazo comenzará a correr desde ese momento.
| Criterio de Inicio del Plazo | Descripción | Implicaciones |
|---|---|---|
| Inscripción en el Registro | El plazo comienza al día siguiente de la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad. | Presunción legal de conocimiento. Plazo fijo y claro para el comprador. |
| Conocimiento de la Venta | Si no hay inscripción, o el retrayente conoció la venta con anterioridad y de forma completa y exacta. | El plazo inicia desde el momento del conocimiento efectivo. La prueba recae sobre el comprador. |
La Jurisprudencia y la Rigurosidad del Plazo
La brevedad del plazo de nueve días para ejercitar el retracto se justifica en la necesidad de salvaguardar la seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un tiempo demasiado amplio. Los tribunales han sido muy claros en la aplicación de este plazo:
- Sentencia del Tribunal Supremo 509/2013: Explica la finalidad de la brevedad del plazo, enfatizando la necesidad de no generar incertidumbre para el adquirente. Reitera la presunción «iuris et de iure» de conocimiento desde la inscripción, pero admite que el plazo se compute desde un conocimiento detallado anterior si se acredita.
- Sentencia del Tribunal Supremo 1.06.2021: Subraya que el ejercicio de la acción de retracto está sujeto a rigurosos requisitos debido a su naturaleza limitativa del derecho de propiedad y su excepción al principio de libertad de contratación. Confirma que el plazo es de caducidad y no admite interrupción.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria 9.12.2021: Aclara que si ha habido inscripción, el plazo comienza «ex lege» desde su fecha, sin posibilidad de ampliarlo a pretexto de desconocimiento de la inscripción. No se considera mala fe la falta de notificación si la inscripción ya ha ocurrido, pues el registro da publicidad.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres 28.10.2013: Desestima una demanda de retracto por caducidad, incluso cuando la actora alegaba demora en recibir la certificación registral. Sugiere que el retrayente podría haber interpuesto un acto de conciliación dentro del plazo para evitar la caducidad.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 17.04.2018: Insiste en que el conocimiento debe ser «cabal y completo» de una venta *consumada*.
Estos pronunciamientos judiciales refuerzan la idea de que la diligencia del comunero es esencial. La ley busca un equilibrio entre el derecho preferente del comunero y la seguridad de las transacciones inmobiliarias.
¿Cómo se Ejercita el Derecho de Retracto?
El ejercicio del retracto de comuneros implica un proceso legal que debe seguirse con precisión para ser efectivo. Puede iniciarse tanto por vía judicial como, en algunos casos, por vía notarial si hay acuerdo.
Requisitos Legales para Ejercer el Retracto
Para que la acción de retracto sea exitosa, deben cumplirse varias condiciones:
- Existencia de una Comunidad de Bienes: El bien debe estar en situación de indivisión, es decir, pertenecer a varios copropietarios.
- Transmisión a un Extraño: La venta o dación en pago debe recaer sobre una porción indivisa del bien, y el comprador debe ser un tercero ajeno a la comunidad de propietarios. No aplica si la venta es entre comuneros.
- Cumplimiento del Plazo: Como ya hemos visto, la acción debe ejercitarse dentro de los nueve días de caducidad desde la inscripción o el conocimiento completo de la venta.
- Notificación de la Venta: Aunque la inscripción otorga publicidad, en ausencia de esta, el retrayente debe haber recibido información clara y completa (precio, condiciones, etc.) de la transacción para que el plazo comience a correr. Una notificación fehaciente (burofax, requerimiento notarial) es lo ideal.
Procedimiento para Ejercitar el Derecho
El procedimiento generalmente sigue estos pasos:
- Notificar la Intención de Retraer: El comunero interesado debe comunicar formalmente su intención de ejercitar el derecho de retracto tanto al comprador como al vendedor.
- Consignación del Precio: El retrayente debe depositar el importe de la compraventa (el mismo precio por el que el tercero adquirió la cuota) junto con los gastos asociados (impuestos, gastos de escritura, etc.). Esta consignación puede hacerse judicialmente o notarialmente. La jurisprudencia admite que se pueda realizar una consignación del precio o que se pueda constituir una caución para garantizar la consignación en cuanto al precio y los gastos.
- Formalización de la Acción: Esto se hace mediante una demanda civil ante los tribunales, solicitando que se declare su derecho preferente a adquirir la cuota.
Si la acción de retracto es estimada por sentencia judicial, se declarará el derecho a retraer la finca por parte del retrayente y se dará un plazo para que se otorgue la escritura pública a su favor en las mismas condiciones que fue adquirida por el comprador original. En caso de negativa, el juez puede otorgarla de oficio.
Implicaciones Fiscales del Retracto de Comuneros
El ejercicio del retracto de comuneros, al implicar una nueva transmisión de la propiedad (o la subrogación en una anterior), tiene importantes implicaciones fiscales, principalmente en relación con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y, en ciertos casos, el IVA.
ITPAJD y la Exención para Evitar la Doble Tributación
En principio, la adquisición de la cuota por el retrayente se considera una nueva transmisión onerosa sujeta al ITPAJD. Sin embargo, para evitar una doble imposición, la Ley del ITPAJD (artículo 45.I.B.2) establece una exención fiscal crucial. Esta exención tiene como finalidad que el retrayente no tribute dos veces por la misma adquisición, ya que él debe reembolsar al comprador inicial cualquier pago legítimo hecho para la venta, incluyendo el ITPAJD que este ya hubiera satisfecho.
La condición para que esta exención aplique es que el impuesto haya sido efectivamente pagado por el comprador original en la primera transmisión. Si el comprador inicial no ingresó la totalidad de la deuda que correspondía a su adquisición (por ejemplo, por aplicar una bonificación incorrecta o por haber declarado un valor inferior), la exención del retrayente solo cubrirá la cuantía que realmente fue satisfecha por el comprador anterior. En tal caso, la Administración Tributaria puede girar liquidaciones adicionales al retrayente por la diferencia, ya que este es el sujeto pasivo de la nueva transmisión.
El IVA en el Retracto de Comuneros
La aplicación del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en el retracto de comuneros depende de la naturaleza del bien y de si la transmisión inicial estaba sujeta a IVA. Si la operación original entre el comunero vendedor y el comprador externo estuvo sujeta a IVA (por ejemplo, la venta de un solar por un empresario en el ejercicio de su actividad), la adquisición por el retrayente también tendrá implicaciones de IVA.
En estos casos, una vez declarado el retracto, el vendedor original que repercutió IVA al comprador inicial debe rectificar la factura, emitiendo una nueva factura rectificativa a nombre del retrayente. El retrayente, conforme al artículo 1518 del Código Civil, deberá reembolsar al comprador desposeído el IVA que este haya soportado en su adquisición. Si la transmisión inicial estaba exenta de IVA (por ejemplo, la entrega de un terreno rústico o no edificable), entonces la adquisición por el retrayente también estará exenta de IVA.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
A continuación, respondemos a algunas de las dudas más comunes sobre el retracto de comuneros:
¿Es lo mismo retracto de comuneros que retracto de colindantes?
No, aunque ambos son tipos de retracto legal, el retracto de comuneros (Art. 1522 CC) se aplica a copropietarios de un mismo bien, mientras que el retracto de colindantes (Art. 1523 CC) se refiere a propietarios de fincas rústicas lindantes en determinadas condiciones.
¿Qué pasa si no tengo el dinero para consignar el precio?
El requisito de la consignación del precio (y los gastos) es indispensable para ejercer la acción de retracto. Si no se puede consignar, el derecho no podrá ser ejercitado. En algunos casos, se puede solicitar al juez la constitución de una caución para garantizar el pago.
¿El plazo de 9 días se puede interrumpir?
No. Al ser un plazo de caducidad, no admite interrupción. Una vez que el plazo comienza a correr, solo la presentación de la demanda de retracto dentro de esos nueve días lo detendrá.
¿Qué significa que el conocimiento debe ser “cabal y completo”?
Significa que el retrayente debe tener información precisa y detallada sobre todos los aspectos de la venta: el precio exacto, las condiciones de pago, la identidad del comprador, la descripción de la cuota vendida, etc. Una simple noticia o rumor no es suficiente para iniciar el cómputo del plazo.
¿Qué ocurre si el comprador original no pagó correctamente sus impuestos?
Como se mencionó, si el comprador original no ingresó la totalidad del ITPAJD que le correspondía, la exención del retrayente solo aplicará sobre la parte que sí fue pagada. La Administración puede exigir al retrayente la diferencia, ya que este es el sujeto pasivo de la nueva transmisión.
Conclusión
El derecho de retracto de comuneros es una herramienta poderosa para proteger los intereses de los copropietarios y mantener la cohesión en la propiedad compartida. Sin embargo, su ejercicio está sujeto a la rigurosa observancia de un plazo de nueve días de caducidad, que empieza a contar desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que el comunero tiene un conocimiento cabal y completo de la operación. La jurisprudencia es clara al respecto, enfatizando la importancia de la seguridad jurídica y la diligencia del retrayente.
Comprender estos plazos, los requisitos para ejercitar la acción y las implicaciones fiscales es fundamental para cualquier comunero. Ante una situación de venta de una cuota, es crucial actuar con rapidez y buscar asesoramiento legal para garantizar que se cumplen todos los pasos necesarios y se evitan sorpresas que puedan llevar a la pérdida de este valioso derecho.
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